Gayrimenkul dünyasında kar elde etmenin birçok yolu vardır. Popüler yöntemlerden biri nakit çıkışı yoluyla yeniden finansman olarak da bilinen nakit çıkışıdır. Bu makalede nakit çıkışının nasıl çalıştığını, faydalarını ve neden emlak yatırımcıları için oyunun kurallarını değiştirdiğini ayrıntılarıyla inceleyeceğiz.
Peki nakit çıkışlı yeniden finansman nedir? Basitçe söylemek gerekirse, mülkünüzdeki özsermayeyi teminat olarak kullanarak mevcut ipoteğinizi yeniden finanse ettiğiniz ve daha büyük miktarda yeni bir kredi aldığınız bir ipotek türüdür. Yeni kredi mevcut ipoteğinizi öder ve aradaki farkı nakit olarak alırsınız.
Örneğin, 120.000 $ ipotek bakiyesine sahip 200.000 $ değerinde bir mülkünüz olduğunu varsayalım. 80.000 dolarlık sermayeniz var. 60.000 $’lık nakit çekmek için özsermayeyi kullanarak ipoteğinizi 180.000 $’a yeniden finanse edebilirsiniz. Yeni kredi mevcut ipoteğinizi ödeyecek ve cebinizde 60.000$ kalacak.
Nakit çıkışlı yeniden finansman, gayrimenkul yatırımcıları için popüler bir seçenektir çünkü mülklerini satmak zorunda kalmadan özsermayeden faydalanmalarına olanak tanır. Bu, özellikle birden fazla mülkü olan ve onarım, yenileme veya diğer masraflar için sermayeye erişmesi gereken yatırımcılar için yararlı olabilir.
Nakit çıkışlı yeniden finansmanın bir diğer faydası da yatırımcıların yüksek faizli borçları ortadan kaldırmasına yardımcı olabilmesidir. Örneğin, %18 faiz oranıyla 10.000 ABD Doları tutarında bir kredi kartı bakiyeniz olduğunu varsayalım. Bu borcu ödemek için nakit çıkışı yeniden finansmanından elde edilen parayı kullanabilir ve zaman içinde faiz ödemelerinden binlerce dolar tasarruf edebilirsiniz.
Nakit çıkışlı yeniden finansman, yeni yatırımları finanse etmek için de kullanılabilir. Örneğin, yeni bir mülk satın almak istediğinizi ancak elinizde nakit olmadığını varsayalım. Peşinat ve kapanış masraflarını finanse etmek için nakit çıkışı yeniden finansmanından elde edilen parayı kullanabilir, böylece kendi sermayenizin tamamını kullanmak zorunda kalmadan yeni mülke girebilirsiniz.
Yeniden finansmanın nakde çevrilmesi söz konusu olduğunda dikkate alınması gereken bazı sınırlamalar vardır. Örneğin, nakit çıkışlı bir yeniden finansman için kredi/değer (LTV) oranı, normal bir yeniden finansmana göre genellikle çok daha düşüktür. Bu da istediğiniz kadar borç alamayabileceğiniz anlamına gelir. Ek olarak, nakdi yeniden finansman, aylık ödemelerinizi artırabilecek ipotek sigortası gerektirebilir.
Bu sınırlamalara rağmen nakit çıkışıyla yeniden finansman, gayrimenkul yatırımcıları için güçlü bir araçtır. Mülklerindeki özsermayeden faydalanmalarına olanak tanıyarak yenileme, onarım ve diğer harcamalar için istikrarlı bir nakit akışı sağlayabilir. Ayrıca yatırımcıların yüksek faizli borçları ortadan kaldırmasına ve yeni yatırımları finanse etmesine de yardımcı olabilir.
Peki nakit çıkışlı yeniden finansmana nasıl hak kazanırsınız? Nitelikler borç verene ve mülke bağlı olarak değişecektir, ancak işte bazı genel kurallar:
-
Gayrimenkulde en az %20 hisseye sahip olmanız gerekmektedir.
-
İyi bir kredi puanınızın olması gerekir; genellikle 700 veya daha yüksek.
-
Sabit bir geliriniz ve düşük borç-gelir oranınız olmalıdır.
-
En azından kredi tutarı kadar değerleme yapan bir mülkünüzün olması gerekir.
Bu nitelikleri karşılıyorsanız, bir borç veren aracılığıyla nakdi yeniden finansmana başvurabilirsiniz. Borç veren başvurunuzu inceleyecek ve değerini belirlemek için mülkün değerlendirilmesini isteyecektir. Ayrıca kredi itibarınızı belirlemek için kredi raporunuzu ve gelir bilgilerinizi de inceleyeceklerdir.
Borç veren başvurunuzu onayladıktan sonra size faiz oranı, kredi tutarı ve geri ödeme koşulları dahil olmak üzere kredinin şartlarını özetleyen bir kredi teklifi sunacaktır. Daha sonra teklifi kabul etmeyi ve nakit çıkışı yeniden finansmanına devam etmeyi seçebilirsiniz.
Sonuç olarak nakit çıkışıyla yeniden finansman, gayrimenkul yatırımcıları için güçlü bir araçtır. Mülklerindeki özsermayeden faydalanmalarına olanak tanıyarak yenileme, onarım ve diğer harcamalar için istikrarlı bir nakit akışı sağlayabilir. Ayrıca yatırımcıların yüksek faizli borçları ortadan kaldırmasına ve yeni yatırımları finanse etmesine de yardımcı olabilir.
İster deneyimli bir yatırımcı olun ister yeni başlıyor olun, nakit çıkışıyla yeniden finansman kesinlikle dikkate alınmaya değerdir. Nasıl çalıştığını ve faydalarını anlayarak yatırımlarınız hakkında bilinçli kararlar alabilir ve finansal hedeflerinize ulaşabilirsiniz.
Özet
Bu yazımızda nakit çıkışıyla yeniden finansman kavramını ve bunun gayrimenkul yatırımcılarına faydalarını inceledik. Nakit çıkışlı yeniden finansmana hak kazanmak için nasıl çalıştığını, sınırlamalarını ve gerekli nitelikleri tartıştık. İster mülklerinizdeki özsermayeden yararlanmak, yüksek faizli borcu ortadan kaldırmak veya yeni yatırımları finanse etmek istiyor olun, nakit çıkışıyla yeniden finansman kesinlikle dikkate alınmaya değerdir.
Sıkça Sorulan Sorular
S: Nakit çıkışlı yeniden finansman için maksimum LTV oranı nedir?
C: Nakit çıkışlı yeniden finansman için maksimum LTV oranı, borç verene ve mülke göre değişir. Genellikle %80 civarındadır.
S: Nakit çıkışlı yeniden finansmanın onaylanması ne kadar sürer?
C: Nakit çıkışlı yeniden finansmanın onay süreci, borç verene ve başvurunun karmaşıklığına bağlı olarak genellikle yaklaşık 30-45 gün sürer.
S: Nakit çıkışlı yeniden finansmandan elde edilen parayı yüksek faizli borcumu ödemek için kullanabilir miyim?
C: Evet, nakit çıkışı yeniden finansmanından elde edilen nakdi, kredi kartı bakiyeleri veya bireysel krediler gibi yüksek faizli borçları ödemek için kullanabilirsiniz.
S: Nakit çıkışlı yeniden finansmandan elde edilen parayı nasıl kullanabileceğim konusunda herhangi bir kısıtlama var mı?
C: Evet, nakit çıkışlı yeniden finansmandan elde edilen parayı nasıl kullanabileceğinize ilişkin kısıtlamalar olabilir. Örneğin, nakdi tadilat veya onarım gibi belirli amaçlar için kullanmanız gerekebilir veya nakdi kişisel harcamalarınız için kullanmanız kısıtlanabilir.
S: Bir ipotek komisyoncusundan nakdi yeniden finansman alabilir miyim?
C: Evet, nakit çıkışlı yeniden finansman almak için bir ipotek komisyoncusu ile çalışabilirsiniz. Süreçte ilerlemenize ve durumunuza en uygun borç vereni ve kredi koşullarını bulmanıza yardımcı olabilirler.
S: Nakit çıkışlı yeniden finansmanı erken ödemenin herhangi bir cezası var mı?
C: Evet, nakit çıkışlı yeniden finansmanın erken ödenmesi durumunda cezalar söz konusu olabilir. Bu cezalar genellikle ön ödeme cezaları veya puanları şeklindedir ve borç verene ve kredi koşullarına göre değişir.